Quante volte posso presentare una dichiarazione per la detrazione immobiliare? Detrazione sulla proprietà per un importo di 1 milione di rubli.

Chiunque venda un immobile prima o poi si trova ad affrontare la necessità di pagare le tasse sul reddito derivante dalla vendita del proprio appartamento, casa o terreno. Cos'è la detrazione fiscale prevista per la vendita di un immobile e come utilizzarla?

Questo articolo discuterà delle detrazioni fiscali sulla proprietà che possono essere ottenute quando si aliena un immobile. Considereremo anche alcune caratteristiche della vendita di beni immobili, dopo che sono state apportate modifiche al Codice Fiscale della Federazione Russa, entrato in vigore il 1 gennaio 2016.

Innanzitutto, una piccola digressione: tutti i cittadini della Federazione Russa hanno diritti e responsabilità. Tra le responsabilità c'è l'obbligo di pagare le tasse, compreso il pagamento dell'imposta sul reddito per le persone fisiche (cioè per i cittadini comuni che non sono imprenditori) ricevute in contanti e in natura (cioè ricevute sotto forma di beni che non sono denaro, ad esempio un'auto, gioielli, gioielli, animali, ecc.), e che è fissato al 13% dell'importo del reddito percepito.

Una detrazione dell'imposta sulla proprietà è un importo che riduce l'importo del reddito (la cosiddetta base imponibile) su cui viene pagata l'imposta. In alcuni casi, una detrazione fiscale significa la restituzione di parte dell'imposta sul reddito precedentemente pagata per un individuo, ad esempio in relazione all'acquisto di un appartamento, alle spese per cure, istruzione, ecc.

Passiamo ora alle vere e proprie detrazioni ottenibili nelle transazioni immobiliari. La detrazione immobiliare può essere ottenuta sia in caso di vendita di immobili sia in caso di acquisto di immobili.

Detrazione fiscale prevista in caso di vendita di immobili.

Come abbiamo già detto, i cittadini della Federazione Russa hanno l'obbligo di pagare l'imposta sui redditi percepiti nel periodo fiscale (anno solare), cioè quando si vende un appartamento c'è l'obbligo di pagare un'imposta per un importo di 13 % del prezzo di vendita dell'appartamento. In conformità con l'art. 220 del Codice Fiscale della Federazione Russa, ai cittadini della Federazione Russa viene concessa una detrazione fiscale in caso di alienazione di beni immobili. A differenza della detrazione fiscale sugli immobili prevista quando si acquista un immobile,Questa detrazione è prevista ogni volta che un immobile viene venduto., e nemmeno una volta nella vita. Bisogna però tenere presente che l'importo di tale detrazione è previsto per tutte le transazioni effettuate nel periodo fiscale (anno solare), cioè se si vende, ad esempio, un appartamento e un terreno, oppure due appartamenti in un anno solare, la detrazione fiscale viene fornita in importo per entrambe le transazioni, e qui è necessario distribuirla correttamente.

L’importo della detrazione fiscale è:

Per tutti gli immobili posseduti (dalla data stabilita nel certificato di proprietà) da più di 5 anni è prevista una detrazione per l'intero importo della transazione, ovvero, in poche parole, nessuna imposta. Allo stesso tempo, è necessario tenere presente che esistono alcune eccezioni a questa regola e si riferiscono al periodo di proprietà: 1) se è stato venduto un immobile acquistato prima del 01/01/2016, allora il periodo di la proprietà dopo la quale non sorge l'imposta sul reddito è pari a 3 (tre) anni; 2) per gli immobili privatizzati (appartamenti, camere, edifici residenziali individuali, dacie, casette con giardino o terreni), nonché ricevuti in dono da un familiare o un parente stretto, o acquisiti come proprietà con un contratto di rendita vitalizia, pari a 3 (tre) anni anche il periodo di proprietà dell'immobile, trascorso il quale non sorge alcuna imposta.

Per gli immobili (appartamenti, camere, singoli edifici residenziali, dacie, casette con giardino o terreni) posseduti da meno di 5 anni e per gli immobili acquistati prima del 01/01/2016 posseduti da meno di 3 anni, l'importo della detrazione non supera 1.000.000 (un milione) di rubli. Cioè, se hai venduto una casa, un appartamento o un terreno, ad esempio, per 3.000.000 (tre milioni) di rubli, su 2 milioni di rubli verrà addebitata un'imposta del 13%. (3 milioni – 1 milione).

E qui è necessario prestare attenzione alle modifiche che riguardano il calcolo della base imponibile. Se in precedenza la base imponibile veniva calcolata dall'importo delle vendite stabilito nel contratto di vendita, era possibile ridurre l'importo dell'imposta o evitare del tutto di pagare le imposte se l'importo delle vendite veniva fissato pari, ad esempio, a 1.000.000 di rubli, quindi dopo il 01/ 01/2016, se il prezzo dell'immobile indicato nel contratto di compravendita è inferiore al 70% del valore catastale dell'immobile, la base imponibile è legata al valore catastale dell'immobile al 1° gennaio dell'anno in cui è stato venduto l'immobile.

Ad esempio, hai acquistato un appartamento di 2 locali dopo il 01/01/2016 e lo hai venduto nel 2017, indicando nel contratto di vendita l'importo di vendita di 1.000.000 di rubli e il valore catastale di questo appartamento al 01/01/2017 è 2 600.000 rubli. Di conseguenza, l'autorità fiscale, nel calcolare l'imposta, procederà da un importo pari al 70% del valore catastale dell'appartamento, ovvero 1.820.000 rubli. (2.600.000 * 70%), e non dal costo dell'appartamento nel contratto di compravendita, e la base imponibile sarà di RUB 820.000. (1.820.000 - 1.000.000) e l'imposta stessa sarà di 106.600 rubli (820.000 * 13%). Pertanto, affinché l'importo dell'imposta maturata non sia per voi una spiacevole sorpresa, vi consigliamo prima di vendere un immobile di procurarvi un certificato del valore catastale dell'appartamento/camera/casa/terreno. Puoi ottenerlo presso l'ufficio Rosreestr sulla strada. Yaroslavskogo, 37 anni, al MFC o nella filiale dell'Ufficio Rosreestr in strada. Kirova, 28 anni.

Vorremmo anche attirare l'attenzione su un cambiamento piuttosto significativo nel codice fiscale della Federazione Russa. Se precedente, l'importo della detrazione prevista per un individuo per la vendita di tale immobile come box garage, locali non residenziali era pari anche a 1 milione di rubli, quindi dal 01/01/2016, l'importo della detrazione per la vendita di tali immobili è di soli 250.000 rubli. Ciò vale anche solo per gli immobili acquistati dopo il 01.01.2016.

Invece della detrazione fiscale prevista per la vendita di un immobile, il contribuente ha il diritto di ridurre la base imponibile dell'importo delle spese documentate sostenute per l'acquisto di tale immobile. Cosa significa? Ciò significa che se l'importo per la vendita di un appartamento è nel contratto di acquisto saldi, sarà uguale alla somma acquisti dello stesso appartamento nel contratto di compravendita (in base al quale hai acquistato questo appartamento), non viene applicata alcuna imposta, poiché non hai ricevuto reddito. Tuttavia, dovresti tenere in considerazione le innovazioni nel Codice Fiscale della Federazione Russa - se l'importo nel contratto (in base al quale hai acquistato l'appartamento e di conseguenza lo hai venduto) è inferiore al 70% del valore catastale dell'appartamento per anno della vendita, poi l'Agenzia delle Entrate calcolerà l'imposta sul valore catastale. Ad esempio, hai acquistato un appartamento nel 2016 per 2.500.000 di rubli, lo hai venduto nel 2017 allo stesso prezzo, ma dal 1 gennaio 2017 il valore catastale dell'appartamento era rispettivamente di 3.000.000 di rubli, la base imponibile sarà pari a 2.100.000 rubli (70% di 3 milioni di rubli), in questo caso non ci sarà alcuna imposta, ma se il valore catastale è, ad esempio, 4 milioni di rubli, allora in questo caso la base imponibile sarà già pari a 2.800.000 rubli (70% di 3 milioni di rubli), di 4 milioni). rub.), e poi sorgerà un'imposta, che verrà addebitata sulla differenza (2.800.000 - 2.500.000) di 300.000 rubli.

In conclusione, vorrei toccare l'idea sbagliata comune secondo cui quando si vendono alloggi in costruzione che non sono ancora stati messi in funzione, non viene applicata alcuna imposta in base a un contratto di cessione. Il fatto è che l'imposta si chiama imposta sul reddito delle persone fisiche e quando si vende un appartamento in base a un contratto di cessione il venditore riceve un reddito, e quindi deve pagare le tasse su di esso. Per le transazioni valgono le stesse regole della vendita di appartamenti già commissionati, con l'unica modifica che, a causa del fatto che questi appartamenti non sono di proprietà, quindi il possesso di tali appartamenti non gioca un ruolo speciale. Di conseguenza, quando si vendono tali appartamenti, è più redditizio non utilizzare una detrazione fiscale, ma ridurre la base imponibile dell'importo delle spese documentate per l'acquisto di tale appartamento. Va tenuto presente che le spese documentate comprendono non solo l'importo del contratto di partecipazione, ma anche i soldi spesi per la finitura dell'appartamento (contratti di compravendita di materiali da costruzione, contratti per la finitura dell'appartamento, ecc.).

Dato che le informazioni sulle detrazioni fiscali sono piuttosto ampie, nel prossimo articolo considereremo la detrazione immobiliare prevista per l'acquisto di un immobile.

Anche chi non ha mai effettuato un'operazione immobiliare in vita sua sa che ogni contribuente ha diritto ad una detrazione fiscale quando acquista o vende un appartamento.

Allo stesso tempo, sia i venditori che gli acquirenti di case quasi altrettanto spesso commettono errori nel determinare l'importo di questo risarcimento. La consulente fiscale e direttrice della società di outsourcing Olga Botova ha parlato degli malintesi più comuni nel determinare l'importo della detrazione fiscale.

Gli errori più comuni commessi dai venditori

L'idea sbagliata più comune dei venditori riguardo alla detrazione fiscale è che sono sicuri che se entro un anno avessero venduto un appartamento e ne avessero acquistato un altro a un prezzo più alto (cioè, tutto il reddito sarebbe stato investito nell'acquisto di un nuovo appartamento, e come di conseguenza le spese sarebbero maggiori) il reddito ricavato dalla vendita), non dovrai pagare le tasse. Per il fisco, infatti, vendere un appartamento e acquistarne uno nuovo sono due azioni completamente diverse. In questo caso, è possibile ridurre l'entità della base imponibile solo sottraendo dal prezzo di vendita dell'appartamento i costi precedentemente associati alla sua acquisizione, ma non i costi di acquisto di un nuovo appartamento.

Ad esempio, durante un anno solare (un periodo fiscale), un appartamento è stato venduto per 2,5 milioni di rubli, acquistato due anni fa per 1,5 milioni di rubli, e al suo posto è stata acquistata una nuova proprietà per 3 milioni di rubli. L'importo dell'imposta che il proprietario di questo appartamento dovrà pagare in questo caso sulla vendita (il possesso di un appartamento acquistato prima del 1 gennaio 2016 è inferiore a tre anni, quindi il proprietario dovrà pagare l'imposta al momento della vendita) sarà calcolato come segue: 2,5 milioni di rubli (reddito ricevuto al momento della vendita) meno 1,5 milioni (spese per l'acquisto di questo appartamento), risulta 1 milione di rubli - l'importo su cui il venditore dovrà pagare le tasse.

Moltiplichiamo 1 milione di rubli per 0,13 (13% - l'aliquota dell'imposta sul reddito per le persone fisiche) e otteniamo 130 mila rubli - l'importo dell'imposta.

Se il venditore non ha mai usufruito della detrazione fiscale al momento dell'acquisto di un appartamento (2 milioni di rubli), può ridurre l'importo dell'imposta di altri 2 milioni di rubli. In questo caso, vendendo l'appartamento del nostro esempio, non dovrà pagare le tasse.

1 I venditori di appartamenti recentemente privatizzati, che fino ad oggi vi hanno vissuto a lungo, credono che non dovranno pagare le tasse sulla vendita. "Tali situazioni si verificano soprattutto spesso con gli anziani che hanno appena privatizzato un appartamento e poi lo vendono immediatamente", spiega Olga Botova. “Nonostante possano vivere in questo appartamento con un contratto di locazione sociale per più di una dozzina di anni, il conto alla rovescia del periodo di proprietà dell'immobile inizia dal momento della privatizzazione, e se è inferiore a tre anni, tale una vendita sarà soggetta a imposta.

2 Un certo numero di venditori che vendono appartamenti posseduti da meno di tre anni (per immobili acquistati dopo il 1 gennaio 2016 - cinque anni) conoscono l'esistenza di una detrazione sulla proprietà di 1 milione di rubli, che può essere applicata quando si vende un appartamento per ridurre il costo importo della base imponibile, ma non sanno che in cambio possono ridurre l'entità della base imponibile dell'importo delle spese sostenute per l'acquisto dello stesso appartamento. In pratica, i venditori, per ridurre l'importo dell'imposta, possono scegliere quale di queste detrazioni sia maggiore nella loro situazione particolare.

3 Alcuni venditori credono che se vendono un appartamento ricevuto in regalo e il contratto per tale oggetto indica un certo valore stimato dell'appartamento, potranno ridurre le tasse di questo importo. Tuttavia, per gli appartamenti ricevuti in base a un contratto di donazione, la detrazione massima con cui è possibile ridurre la base imponibile è di 1 milione di rubli (poiché il venditore non ha sostenuto spese associate all'acquisizione di questo oggetto). E anche se nel contratto di regalo hai indicato 3 o 5 milioni di rubli, questo importo non verrà conteggiato come spesa.

4 Un altro malinteso comune tra i venditori è che se il venditore è un pensionato, cioè al momento non ha più un reddito proprio, quando vende un appartamento può solo usufruire di una detrazione di 1 milione di rubli o ridurre l'importo dell'imposta del importo delle spese precedentemente sostenute per l'acquisto dell'appartamento oggetto di vendita. "Se i pensionati vendono un appartamento e ne acquistano un altro in cambio entro un anno solare, hanno il diritto di ridurre la loro base imponibile dell'importo della detrazione fiscale al momento dell'acquisto (2 milioni di rubli, a condizione che non abbiano mai utilizzato prima questa proprietà detrazione fiscale). Se c'era un reddito da cui si poteva trattenere l'imposta (reddito ricevuto dalla vendita di un appartamento), un pensionato non lavoratore (così come uno studente o un figlio) ha il diritto di ridurre il reddito mediante questa detrazione per non pagare le tasse ”, spiega Olga Botova.

5 Molti venditori sono fermamente convinti che se nel contratto precedente si specificava che l'appartamento è stato acquistato per lo stesso importo, e nel nuovo contratto di compravendita si specificava anche che è stato venduto per lo stesso importo, non dovranno pagare le tasse. In questo caso, infatti, le spese precedentemente sostenute equivalgono al reddito ricavato dalla vendita dell'appartamento. Infatti, dopo l'entrata in vigore delle modifiche legislative relative alla tassazione delle transazioni immobiliari dal 1° gennaio 2016, in questo caso potrebbe sorgere un'imposta.

Se il reddito derivante dalla vendita di un appartamento è inferiore al 70% del valore catastale dello stesso oggetto, l'autorità fiscale considererà il reddito pari al 70% del valore catastale dell'oggetto venduto. Ad esempio, un contribuente ha acquistato un appartamento dopo il 1 gennaio 2016 per 1,2 milioni di rubli e lo vende nello stesso anno per gli stessi 1,2 milioni di rubli. Anche l'importo del reddito confermato dalla sua vendita ammonta a 1,2 milioni di rubli. Tuttavia, il valore catastale di questo oggetto è di 2 milioni di rubli. Nel determinare l'importo dell'imposta da pagare in questo caso, l'amministrazione fiscale utilizzerà un importo maggiore e, invece del prezzo specificato nel contratto, verrà utilizzato il valore catastale, moltiplicato per un fattore di 0,7 (70 %).

2 milioni moltiplicati per 0,7 (l'importo del reddito ricevuto al momento della vendita), meno 1,2 milioni di rubli (il costo per l'acquisto di questo appartamento) danno un totale di 200 mila rubli (l'entità della base imponibile). Moltiplicando questo valore per 0,13, otteniamo 26 mila rubli, l'importo dell'imposta che dovrà pagare il venditore di questo appartamento.

Idee sbagliate comuni degli acquirenti

1 In pratica, sono abbastanza comuni le transazioni tra parenti stretti, effettuate appositamente per ottenere una detrazione fiscale sull'immobile al momento dell'acquisto (260mila rubli per un valore dell'immobile di 2 milioni di rubli o più). Nel frattempo, l'autorità fiscale in questo caso rifiuterà di pagare la detrazione. Secondo l'articolo 105 del Codice Fiscale della Federazione Russa, le detrazioni sulla proprietà non sono previste se la transazione viene effettuata da persone interdipendenti. Sono riconosciuti come interdipendenti il ​​coniuge, i genitori, i figli (compresi i figli adottivi), i fratelli e i fratellastri. Altri parenti non sono considerati interdipendenti.

2 L'errore più comune commesso dagli acquirenti è che accettano di indicare nel contratto 1 milione di rubli come importo della transazione.

“Considerando che dal 1° gennaio 2016 il periodo dopo il quale il proprietario non deve pagare l’Irpef al momento della vendita è stato aumentato da tre a cinque anni (per gli immobili acquistati dopo tale data), aumenta la probabilità che l’appartamento possa essere venduto sempre prima della fine di tale periodo, nel qual caso, al momento della vendita, il nuovo proprietario dovrà pagare l'imposta sul reddito. In questo caso il prezzo indicato nel contratto di vendita dell'appartamento verrà confrontato con il valore catastale. L’acquirente già adesso, al momento dell’acquisto dell’immobile, deve tenere conto di queste circostanze”, dice Olga Botova.

3 Molti acquirenti ritengono che se l'appartamento, in relazione all'acquisto del quale è sorto il diritto a ricevere una detrazione dell'imposta sulla proprietà, è stato venduto, avrebbero perso il diritto a ricevere una detrazione dell'imposta sulla proprietà associata alla sua acquisizione (importo massimo: 13% di 2 milioni di rubli). In realtà, questo non è vero. Se l'appartamento è stato precedentemente acquistato e l'acquirente ha ancora i documenti che confermano le spese sostenute per il suo acquisto, ha diritto a ricevere una detrazione in relazione al suo acquisto.

4 Se un appartamento viene acquistato in comproprietà o in condivisione, ciascun acquirente ha diritto a una detrazione fino a 2 milioni di rubli. Ha infatti diritto ad una detrazione proporzionale alla sua quota di proprietà di tale oggetto.

Ad esempio, se due proprietari acquistassero un oggetto in comproprietà (ciascuno ha una seconda quota) per 3 milioni di rubli, ciascuno di loro potrà ricevere una detrazione fiscale solo del 13% da 1,5 milioni di rubli, nonostante il fatto che il massimo L'importo della detrazione fiscale è di - 2 milioni di rubli. In futuro potranno ottenere la detrazione dell'importo non ricevuto adesso acquistando altri oggetti.

"In una situazione del genere è possibile aumentare l'importo della detrazione approfittando del diritto del bambino a ricevere una detrazione fiscale", consiglia Olga Botova. — Il fatto è che dal 2014 i costi per l'acquisto di un appartamento insieme ai figli sono considerati spese familiari, quindi qualsiasi genitore può attribuire a se stesso i costi delle quote dei figli, l'importo massimo della detrazione per un contribuente rimane lo stesso - 2 milioni di rubli. Allo stesso tempo, il bambino non perde successivamente il diritto a ricevere una detrazione fiscale una volta raggiunta la maggiore età”.

Ad esempio, un appartamento è stato acquistato per 4 milioni di rubli in comproprietà di genitori e due figli, ciascuno di loro possiede 1/4 della proprietà, quindi ogni contribuente ha diritto a una detrazione per un importo di 1 milione di rubli (1 /4 di 4 milioni di rubli - il costo della proprietà). I genitori possono ricevere una detrazione fiscale per i loro figli, quindi l'importo della detrazione fiscale per loro aumenterà a 2 milioni di rubli per ciascun genitore.

5 Se l'acquirente ha precedentemente ricevuto una detrazione fiscale relativa all'acquisto di un appartamento, non avrà diritto ad alcuna detrazione in futuro. Nel caso in cui non abbia ricevuto una detrazione dall'importo degli interessi effettivamente pagati alla banca su un mutuo mirato preso per l'acquisto di una casa, può richiedere tale detrazione.

A partire dal 2014, le detrazioni sulle spese sostenute per l'acquisto di un appartamento (13% da 2 milioni di rubli) e la detrazione fiscale sugli interessi ipotecari pagati alla banca (importo massimo: 13% da 3 milioni di rubli) possono essere divise tra diversi oggetti. Pertanto, se in precedenza l'acquirente riceveva una detrazione solo per le spese di acquisto di un appartamento, ora per un altro oggetto può richiedere una detrazione per gli interessi effettivamente pagati sul mutuo.

Queste sono solo le idee sbagliate più comuni dei venditori e degli acquirenti di case relative alla detrazione dell'imposta sulla proprietà.

Il Ministero delle Finanze russo ha chiarito che se l'oggetto dell'accordo è la vendita di una quota di proprietà di un appartamento come oggetto indipendente di vendita e acquisto, al proprietario della quota viene concessa una detrazione dell'imposta sulla proprietà per un importo di non più di 1 milione di rubli. In questo caso, l'importo del reddito che eccede l'importo della detrazione dell'imposta sulla proprietà applicata è soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche secondo le modalità generalmente stabilite con un'aliquota del 13% ().

È prevista una detrazione dell'imposta sulla proprietà nell'importo del reddito ricevuto dal contribuente nel periodo fiscale dalla vendita, in particolare, di appartamenti o azioni (quote) in essi posseduti dal contribuente per meno del periodo minimo massimo di proprietà di beni immobili, stabiliti in conformità con (per gli immobili acquisiti prima del 1 gennaio 2016 - posseduti da meno di tre anni), non superiore a 1 milione di rubli. ().

Quando si vende una proprietà che è in proprietà condivisa, l'importo corrispondente della detrazione dell'imposta sulla proprietà viene distribuito tra i comproprietari di questa proprietà in proporzione alle loro quote ().

Pertanto, se l'oggetto del contratto di compravendita è un appartamento di proprietà comune di più persone, l'importo della detrazione fiscale stabilita sulla proprietà viene distribuito tra i comproprietari di tale immobile in proporzione alle loro quote di proprietà di questo appartamento. Per ciascun azionista l'importo non deve superare 1 milione di rubli.

Scopri di più sulle detrazioni fiscali per i privati, le condizioni per la loro erogazione e i documenti necessari per la registrazione dal nostro!

Aggiungiamo che invece di ricevere una detrazione dell'imposta sulla proprietà, il contribuente ha il diritto di ridurre l'importo del proprio reddito imponibile sul reddito personale dell'importo delle spese effettivamente sostenute da lui e documentate in relazione all'acquisizione di tale proprietà ().

Tutto il reddito ricevuto dai cittadini è soggetto a imposta. Pagare le tasse è parte integrante della nostra vita. Inoltre, in alcuni casi, lo Stato della Federazione Russa offre alcuni vantaggi ai privati. Stiamo parlando di detrazioni fiscali. In questo articolo analizzeremo nel dettaglio la detrazione fiscale prevista in caso di vendita di un appartamento: chi ha diritto a riceverla, in quale volume ed entro quali tempi, e considereremo anche tutte le novità legislative in materia per il 2018.

Cos'è la detrazione immobiliare per la vendita di un appartamento e chi ha diritto a riceverla?

Possono richiedere la detrazione solo i cittadini che pagano l'imposta mensile sul reddito, ovvero ogni cittadino russo (ufficialmente lavoratore) ha diritto a ricevere una detrazione in caso di vendita di alloggi, per i quali il datore di lavoro detrae ogni mese un'imposta del 13% sul suo stipendio.

Una detrazione è un beneficio fornito dal governo su determinate imposte. Significa la possibilità di non pagare una certa parte delle tasse o di restituire importi precedentemente pagati. La detrazione fiscale specificata è applicabile solo agli immobili.

Le detrazioni per la vendita di immobili prevedono le seguenti opzioni:

• esenzione totale del venditore dal pagamento delle imposte;
• l'imposta è calcolata su una parte del reddito percepito;
• L'imposta è dovuta sull'intero importo ricevuto dal venditore.

Diamo uno sguardo più da vicino a ciascuna delle opzioni.

Come ottenere una detrazione fiscale dalla vendita di un appartamento?

I rimborsi in caso di vendita di un appartamento costituiscono una detrazione dell'imposta sulla proprietà.

Vendendo un appartamento o un altro immobile, il venditore realizza un profitto. Dovrai pagare le tasse sull'importo di questo profitto. Ma la sua dimensione può essere ridotta al momento della presentazione della dichiarazione, applicando la detrazione fiscale adeguata per la vendita. Tale detrazione dipenderà dalla durata della proprietà dell'oggetto. Se l'immobile è di proprietà da meno di tre anni, la base imponibile può essere ridotta fino a un massimo di 1.000.000 di rubli. Dovrai pagare le tasse sull'importo residuo.

Esempio: Hai venduto un appartamento che possedevi da meno di 3 anni per 4.000.000 di RUB. Tale importo può essere ridotto di 1 milione di rubli. e pagare le tasse su 3 milioni di rubli. (4.000.000 meno 1.000.000), ovvero 13% di 3.000.000 = 390 mila rubli)

Se l'appartamento è di proprietà da più di 3 anni, il venditore sarà esente dal pagamento delle imposte.. Cioè, la base imponibile in tal caso può essere ridotta dell'importo ricevuto dalla vendita dell'appartamento, di conseguenza sarà = 0.

Esempio: Stai vendendo una casa posseduta da più di 3 anni per 4.000.000 di RUB. Tale importo può essere ridotto dal ricavato della vendita dell'appartamento, ovvero degli stessi 4 milioni. Di conseguenza, la base imponibile sarà pari a 0 (4.000.000 - 4.000.000 = 0).

Quindi, È più redditizio vendere una casa dopo un periodo di proprietà di 3 anni.

In caso di vendita di un appartamento registrato come comproprietà o comproprietà, l'importo della detrazione verrà distribuito tra tutti i proprietari di tale immobile in base alla quota di ciascuno di essi, o secondo un accordo raggiunto tra i comproprietari. proprietari.

Quando si vendono immobili di proprietà da meno di tre anni, è necessario analizzare la fattibilità dell'utilizzo di una detrazione, poiché ci sono situazioni in cui l'immobile viene venduto con un leggero aumento del prezzo, quindi in base ai paragrafi. 2 comma 1 dell'articolo 220 del Codice Fiscale, è possibile esercitare il diritto di ridurre l'importo del profitto ricevuto dall'importo dei costi associati al suo acquisto.

Esempio: Nel 2010 è stato acquistato un appartamento del valore di 2.000.000 e nel 2012 è stato venduto per 2.500.000 di rubli. In tal caso non verrà applicata la detrazione di 1 milione, ma il suddetto sistema fiscale. In questa situazione, l'importo dell'imposta è pari a (2.500.000 - 2.000.000) moltiplicato per il 13% = 65.000, ovvero 130 mila in meno rispetto all'importo dell'imposta dovuta in caso di applicazione della detrazione - 1.000.000 di rubli.

Calcolo del triennio

Va tenuto presente che il periodo di tre anni inizia a contare dal momento in cui è stato ricevuto il certificato di registrazione del diritto all'abitazione. Il rispetto di questa regola è molto importante, tuttavia, come dimostra la pratica, si verificano anche altre situazioni:

Per esempio, Il proprietario dell'appartamento ci vive da un quarto di secolo. E così privatizza la sua casa e presto decide di venderla. Ma il termine di tre anni dalla data di rilascio del suddetto certificato non è ancora scaduto, per cui il proprietario dell'appartamento dovrà pagare l'intero importo dell'imposta; Un'altra situazione. 4 anni fa la famiglia ha acquistato un appartamento nell'ambito di una costruzione condivisa. La casa è stata messa in funzione 3 anni fa, ma i documenti sono stati rilasciati solo 2 anni fa. Pertanto il termine non è ancora scaduto.

Quante volte è possibile applicare la detrazione in caso di vendita di una casa?

La detrazione per la vendita di una casa, a differenza di quella per l'acquisto, è prevista per tutta la vita in quantità illimitata. Ma solo una volta all'anno.

Cioè, in un anno puoi vendere tutte le proprietà immobiliari che desideri e in totale non puoi liberare più di 1 milione di rubli dal profitto ricevuto (per i casi in cui la proprietà è stata di proprietà per meno di tre anni) per un delle operazioni o per tutte. Dovrai pagare un'imposta del 13% sul profitto rimanente.

Per ricevere la detrazione in caso di vendita di un appartamento è necessario presentare una dichiarazione dei redditi al MIFTS con allegata la seguente documentazione:

• contratto di compravendita;
• passaporto (altro documento di identificazione);
• documenti che confermano la ricezione di denaro con la causale del pagamento;
• oppure ricevuta di versamento, in caso di pagamento in contanti.

L'Agenzia delle Entrate, esaminata la dichiarazione, provvederà, entro 90 giorni, a trasferire sul conto del contribuente la detrazione spettante al contribuente.

In caso di evasione dalla presentazione della dichiarazione dei redditi o di presentazione di false informazioni, l'art. 198 cp prevede la responsabilità. Il trasgressore può essere passibile di una multa salata e può anche perdere la libertà.

Possono richiedere la detrazione solo i soggetti che pagano l’imposta sul reddito. Fino al 2012 non erano incluse in questa lista le persone che vivono di sussidi sociali e i pensionati. Dopo l'adozione della legge federale n. 330, i pensionati hanno ricevuto il diritto di applicare una detrazione fiscale quando vendono un appartamento.

In caso di vendita di alloggi per pensionati nel 2014, è possibile detrarre l'intero importo dell'utile se il periodo di proprietà dell'immobile è superiore a tre anni. Se è inferiore, il pensionato ha il diritto, a sua discrezione, di scegliere il metodo di pagamento dell'imposta e di ricevere la detrazione: viene fornito ai pensionati l'intero importo del profitto derivante dalla vendita di alloggi, se il suo valore non supera 1 milione di rubli. o una riduzione della base imponibile dell'importo dei costi sostenuti dal pensionato al momento dell'acquisto di questa proprietà. Cioè, infatti, i pensionati sono esenti dal pagamento delle tasse sulla vendita di immobili.

Cambiamenti nel 2018

La legge federale n. 382 del 29 novembre 2014 “Sulle modifiche alla parte 1.2 del codice fiscale” ha aumentato da tre a cinque anni il periodo di proprietà di un oggetto per l'esenzione dal pagamento dell'imposta del 13% e la base imponibile dell'imposta del 13% l'operazione non può essere inferiore al 70% del costo dell'abitazione meno i costi di acquisto, definendo così il limite minimo della base imponibile, che in precedenza era limitata solo dal prezzo specificato nel contratto di compravendita. Vedi sotto per un esempio di calcolo.

Allo stesso tempo, in conformità con la legge adottata, i soggetti della Federazione Russa hanno il diritto di modificare, a propria discrezione, sia il periodo massimo di detenzione che il coefficiente di riduzione, indipendentemente dalla categoria di proprietà e dai contribuenti.

Esistono una serie di eccezioni:

Le regole per l'applicazione di un periodo di proprietà di 3 anni di un oggetto per l'applicazione di una detrazione fiscale sulla vendita di un appartamento si applicano dal 01/01/2016 ai seguenti casi:

1. Se l'edilizia abitativa è privatizzata.
2. Se l'abitazione è di proprietà con contratto di rendita vitalizia.
3. Se è stato ricevuto in eredità o in donazione da un parente stretto o familiare del contribuente.

Negli altri casi, a partire dal 2016, si applica un periodo di permanenza in carica di 5 anni. Nel 2018 non sono previste novità o cambiamenti normativi in ​​merito alla registrazione di questa tipologia di reddito a fondo perduto.

Come sono cambiate nella pratica le condizioni fiscali dal 2016?

Diamo un'occhiata a un esempio specifico. Il cittadino Sidorov nel 2014 ha venduto un appartamento il cui costo era di 6 milioni di rubli, acquistato nel 2012 per 5 milioni. Il periodo di possesso dell'alloggio è di 2 anni.

Quando si richiede una detrazione nella dichiarazione dei redditi, l'imposta verrà calcolata come segue:

Base imponibile dell'utile: 6.000.000 - 1.000.000 = 5.000.000 di rubli.

Imposta sul reddito delle persone fisiche = (6.000.000 - 1.000.000) moltiplicata per 13% = 650.000 rubli.

Se Sidorov richiede una detrazione fiscale per l'importo delle spese confermate dai documenti pertinenti, l'imposta sul reddito verrà calcolata diversamente:

Imposta sul reddito delle persone fisiche = (6.000.000 - 5.000.000) moltiplicata per 13% = 130.000 rubli.

In entrambi i casi, se Sidorov avesse venduto l'immobile 3 anni dalla data di acquisto (e non dopo due, come indicato nell'esempio), sarebbe stato considerato esente dal pagamento dell'imposta, secondo la normativa vigente.

Fino al 2016 era possibile acquistare una casa e non venderla per 3 anni, per non pagare affatto le tasse sulla vendita. Dopo il 1 gennaio 2016 puoi aspettare 5 anni oppure acquistare un appartamento e venderlo dopo 12 mesi e scrivere 5.000.000 di rubli nel contratto. (per l'esempio discusso sopra), che è pari ai costi di acquisto, questo ti esenterà dal pagamento dell'imposta, a condizione che 5.000.000 rappresenti almeno il 70% del prezzo catastale dell'immobile.

Inoltre, ora non potrai risparmiare usufruendo della detrazione fiscale in caso di vendita di una casa specificando nel contratto un prezzo inferiore al valore al momento della registrazione del diritto di proprietà, moltiplicato per il fattore riducente. In tal caso, ai sensi del comma 5 dell'art. 217.1 del Codice Fiscale, il reddito percepito dal venditore sarà pari al valore catastale moltiplicato per il fattore riducente. L'imposta sulla vendita di abitazioni sarà calcolata in base al suo valore catastale. Inoltre, il comma 6 dell'art. 217.1 del Codice Fiscale offre alle autorità delle entità costituenti della Federazione Russa la possibilità di ridurre a 0:

• fattore di riduzione;
• periodo minimo di proprietà dell'immobile.

Se il venditore dell'appartamento non è d'accordo con l'importo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, può ricorrere in tribunale contro l'importo del valore catastale.

Va notato che per i pensionati la legge sull'imposta sulla vendita di alloggi dal 2016 è rimasta la stessa che per gli altri individui, vale a dire per loro non sono previste particolari agevolazioni.

Come evitare di pagare le tasse sulla vendita di immobili?

In caso di vendita di un immobile, invece di applicare una detrazione, il proprietario può ridurre la base imponibile del reddito fornendo all'ufficio delle imposte la documentazione attestante le spese di acquisto (vedi esempio sopra).

Si dovrebbe notare che la difficile situazione finanziaria del proprietario dell'appartamento non può esentarlo dal pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche al momento della vendita. Come dimostra la pratica, i tribunali non sempre si schierano dalla parte del contribuente, soprattutto se l'immobile venduto si trova in un nuovo edificio ed è stato acquistato con lo scopo di realizzare un profitto.

Scopo dell'innovazione

Inizialmente, è stata proposta un'esenzione dal pagamento dell'imposta sulla vendita di alloggi per i cittadini che, al momento della conclusione di un'operazione di compravendita, l'oggetto immobiliare venduto è l'unico immobile di loro proprietà. Ma sono sorte difficoltà nell’interpretazione del concetto di “unica abitazione registrata come proprietà”.

È stato anche suggerito che di tale disposizione potrebbero approfittare venditori senza scrupoli.

Per esempio. Il cittadino vive con i suoi parenti, e vuole vendere l'immobile, che è “l'unica casa di proprietà”, per poi comprarne un'altra e rivenderla. Allo stesso tempo, non sarà necessario attendere la scadenza del periodo di 5 anni per l'esenzione fiscale in caso di vendita di alloggi.

Scopo dell'introduzione della legge n. 382- ridurre l'attrattiva del riacquisto di immobili come mezzo per realizzare un profitto e fissare un aumento dei costi abitativi.

Se hai ancora domande irrisolte sull'ottenimento di una detrazione fiscale in caso di vendita di un appartamento o hai bisogno di aiuto per ottenerla, il nostro avvocato online è pronto a consigliarti gratuitamente.

Sicuramente molti cittadini del nostro Paese hanno sentito parlare della possibilità di ottenere una detrazione fiscale in caso di vendita di immobili.

Ma pochi di loro sanno come ciò può essere documentato e cosa si intende con ciò.

Per questo motivo considereremo tutte queste sfumature in modo più dettagliato.

Regolamento legislativo

Le questioni relative alle detrazioni fiscali, inclusa la vendita di un appartamento, sono regolate direttamente dal Codice Fiscale della stessa Federazione Russa, in particolare dall'articolo n. 220.

Secondo questo articolo:

Ultime novità e modifiche

Secondo la legislazione attuale, in particolare il Codice Fiscale della Federazione Russa, sono soggetti a tutti i profitti dei nostri cittadini tassazione obbligatoria. Ma allo stesso tempo, ci sono diverse opzioni in cui i nostri cittadini potrebbero perdere il diritto di pagare l’imposta in tutto o in parte.

Secondo le ultime innovazioni legislative su questo tema, prima di tutto dovresti prestare attenzione al fatto che oggi esiste un periodo di 3 anni per l'utilizzo della ritenuta fiscale. In parole povere, ora può esercitare il diritto alla detrazione fiscale la categoria dei cittadini che utilizzano un immobile da molto tempo. Ma c'è una piccola sfumatura: con questa opportunità puoi utilizzare solo una volta.

Se i cittadini possiedono più di due immobili non hanno diritto di usufruire della possibilità di ricevere una detrazione fiscale in caso di vendita.

Chi è idoneo

Solo i cittadini della Federazione Russa che effettuano pagamenti mensili hanno diritto a ricevere una detrazione fiscale imposta sul reddito. In termini semplici, assolutamente tutti i cittadini della Federazione Russa che svolgono attività lavorative ufficiali hanno diritto a ricevere questo tipo di detrazione e mensilmente viene detratto il 13% dell'imposta.

La stessa definizione di “detrazione” implica concessione di benefici da parte dello Stato per alcuni tipi di imposte. La detrazione offre ai nostri cittadini l'opportunità non solo di evitare di pagare una certa parte delle tasse, ma anche di riceverne una compensazione.

Vale la pena notare che questa detrazione si applica esclusivamente agli immobili situati nella Federazione Russa.

La detrazione stessa in caso di vendita di immobili include Diverse varianti, vale a dire:

• opzione di esenzione fiscale parziale;
• esenzione totale dal pagamento delle imposte;
• oppure l'imposta è soggetta al pagamento dell'importo totale ricevuto dal venditore.

Termini di servizio

Lo prevede l'attuale codice fiscale della Federazione Russa alcune restrizioni, vale a dire:

• la detrazione può essere ottenuta solo in relazione agli utili soggetti a tassazione con l'aliquota del 13%;
• Hanno diritto alla detrazione solo i cittadini fiscalmente residenti nella Federazione Russa;
• la detrazione riguarda esclusivamente quelle spese che sono state effettuate a carico del contribuente, compresi i prestiti.

Nel caso in cui l'immobile sia stato posseduto da più di 5 anni , non è soggetto a tassazione.

Il calcolo del periodo stesso viene effettuato sulla base delle informazioni specificate nel certificato di registrazione proprietà.

Se la proprietà dell'immobile è stata acquisita per eredità o in virtù di un accordo di donazione da un parente stretto (coniugi, genitori e figli, compresi genitori adottivi e figli adottivi, nonno, nonna e nipoti, puri e mezzosangue - aventi un padre comune o madre, fratelli e sorelle) allora è il periodo minimo di proprietà per l'esenzione fiscale 3 anni.

Se il contribuente ha acquisito la proprietà dell'immobile a seguito della privatizzazione: 3 anni.

Se il diritto di proprietà su un oggetto immobiliare è stato ottenuto da un contribuente - un contribuente a seguito del trasferimento della proprietà in base a un accordo di mantenimento a vita con una persona a carico - 3 anni.

Per gli altri casi si applica il periodo minimo massimo di proprietà dell'immobile, ovvero 5 anni.

Se arriva sugli immobili aziendali, allora in questo caso la data viene fissata direttamente dal documento di rimborso integrale della quota.

Vale la pena notare che la base imponibile potrebbe essere ridotta per un importo di 1 milione di rubli. Se l'importo della transazione non supera 1 milione di rubli, il contribuente è completamente esente dal pagamento delle tasse.

È necessario tenere conto del fatto che la legislazione della Federazione Russa non prevede scadenze per la presentazione della domanda di detrazioni fiscali.

Se nell'anno in corso la detrazione non è stata ricevuta per intero, allora la bilancia dei pagamenti viene riportata all'anno successivo.

Beni immobili ereditati

Quando si registra il diritto di possedere una proprietà, viene garantito il diritto di un proprietario specifico su questa proprietà. Se il proprietario cambia, la registrazione statale è obbligatoria.

Consideriamo una situazione specifica utilizzando un esempio.

Supponiamo che l'abitazione sia stata acquistata nel 2007 da una coppia sposata come proprietà condivisa. Nel 2012 è successo che il marito è morto e in seguito la moglie ha accettato questa proprietà in eredità.

Dopo essere diventata unica proprietaria di questa proprietà, decide di venderla.

In questa situazione, la caratteristica fondamentale è la data iniziale immediata di registrazione del diritto al 50% di questo immobile. Poiché il 50% di questa proprietà è già di proprietà da più di 3 anni, dopo la vendita di questa proprietà, anche il restante 50% di questa proprietà è esente dal pagamento delle tasse.

Procedura per la registrazione ed elenco dei documenti

Per ricevere questo tipo di detrazione è necessario rivolgersi all'ufficio delle imposte e fornirlo elenco dei documenti:

Se parliamo del periodo di esame della domanda stessa, questo periodo non è superiore a 30 giorni di calendario dal momento in cui l'autorità fiscale riceve la domanda e la documentazione allegata.

Se il destinatario desidera ricevere una detrazione dal datore di lavoro, è necessario indicarlo nella domanda, quindi l'autorità fiscale invia una notifica al datore di lavoro e lui paga una detrazione pari al 13% al momento del pagamento dello stipendio.

Se il destinatario prevede di ricevere una detrazione direttamente dall'autorità fiscale, anche questo deve essere indicato nella domanda.

Regole ed esempio di calcolo

Sidorenko E.B. è proprietario dell'immobile da 32 mesi. Recentemente ha deciso di venderlo. Inoltre, l'intera procedura è stata formalizzata a norma di legge.

Sidorenko si rivolge all'ufficio delle imposte per il diritto a ricevere una detrazione per questa proprietà.

Allo stesso tempo Sidorenko ha fornito tutta la documentazione necessaria e ha redatto una dichiarazione corrispondente.

Secondo l'articolo 220 del Codice Fiscale della Federazione Russa, l'ufficio delle imposte prende una decisione positiva per lui ed esegue processo di calcolo della detrazione.

Il costo degli immobili era 1,5 milioni di rubli, mentre l'importo massimo, come è noto, è di 1 milione di rubli.

Per questo motivo (1.500.000 – 1.000.000) * 13% = 65.000 rubli.

Questo è esattamente l'importo che ha diritto a ricevere come detrazione fiscale.

Vendere una quota in un appartamento

Come accennato in precedenza, la vendita di immobili posseduti da meno di 3 anni presenta molte sfumature.

Ad esempio, il fatto simultaneo dell'alienazione di tutte le azioni porta solo al fatto che la ritenuta fiscale viene distribuita proporzionalmente, in stretta conformità con le azioni dei proprietari.

Con la possibile vendita di immobili in periodi diversi, ogni proprietario ha tutto il diritto di contare su una ritenuta per un importo non superiore a 1 milione di rubli.

Allo stesso tempo, il Ministero delle Finanze ha dato una chiara spiegazione a questo problema. Nel caso in cui un contribuente riceva la proprietà di un immobile in azioni, direttamente nel processo di alienazione stesso è necessario determinare esattamente quando ciascuna azione è diventata di proprietà.

Non c'è dubbio che la formulazione sia un po' vaga, quindi vediamo un esempio.

Prokhin A.L. Decise infine di vendere i suoi beni immobili, anch'essi ricevuti in tempi diversi, e precisamente:

Dopo aver venduto la proprietà per 2,4 milioni di rubli, fu completamente esente dal pagamento delle tasse, poiché il costo di 1/3 della parte, che possedeva da meno di un anno, fu alienato per soli 800.000 rubli.

Lo stesso principio vale per l'alienazione di azioni di più azionisti.

Caratteristiche dell'acquisto e della vendita di immobili a parenti

Secondo l'articolo 151 del Codice Fiscale della Federazione Russa, la ritenuta fiscale non viene effettuata nel processo di vendita o acquisto di beni immobili da parenti.

Per questo motivo le detrazioni per questa categoria di cittadini non vengono effettuate secondo la normativa vigente.

Ma allo stesso tempo, se la detrazione viene effettuata dopo il processo di divorzio, l'intera procedura è standard, come per tutti.

Le detrazioni fiscali per la vendita di immobili sono descritte nel seguente video: